Home Investitii Investiţii in imobilare Imobiliare. Chiriaș sau proprietar?

Imobiliare. Chiriaș sau proprietar?

Există o serie importantă de variabile de care trebuie să țineți cont în momentul în care investiți în proprietăți imobiliare, mai ales dacă o faceți utilizând pârghia creditului: poziționarea în interiorul ciclului economic (expansiune cu creșteri anuale viguroase de PIB sau în recesiune după ani de scădere a prețurilor?), vârstă și obligațiile familiale, planul de carieră (veți rămâne în același oraș până ajunge creditul la scadență?), costul creditului și tendințele posibile în zonă dobânzilor, comparația rată/chirie și evoluțiile posibile, aproximarea veniturilor viitoare, tendințele demografice generale, locația și calitatea proprietății achiziționate, etc. Să le luăm deci pe rând și să le comprimăm.
 
”Boom or bust”?

Nu e un secret pentru nimeni că în perioadele de avânt economic, dispoziția de a investi sau doar de a-ți asuma rolul de debitor pe termen lung pentru a te vedea proprietar de imobil, este apreciabilă. Salariile sunt pe o curbă ascendentă iar dobânzile la credite pe una descendentă. În plus, dacă suntem într-o economie periferică, e posibil ca și moneda națională să fie apreciată față de un coș de valute de referință, pe motive de “recuperare a decalajelor” (vezi ce s-a întâmplat cu leul față de euro, dolar și francul elvețian în 2005-2007). Cea mai mare greșeală care se face în acest caz este să se considere că vremurile bune vor ține la nesfârșit, uitându-se că până la scadența unui credit ipotecar (25-30 de ani), economia va trece prin 4-5 recesiuni, 1-2 dintre ele majore poate. Vor fi deci vremuri în care locurile de muncă vor fi puse în primejdie, veniturile în scădere, dobânzile în creștere iar prețurile imobilelor în corecție agresivă (gândiți-vă cum sună perspectiva de a fi executat silit la un preț al imobilului mult sub cel de achiziție?). Priviți deci foarte atent punctul în care va aflați în aceste evoluții ciclice ale economiilor, costului creditului și al prețului imobilelor. Începe să semene a bulă? Uitați de luxul de a fi proprietar, rămânând chiriaș veți fi mai câștigat. În curând veți putea cumpăra același imobil la un preț sensibil corectat, mobilizând deci o parte mai mică a veniturilor viitoare. Știu, dobânzile vor fi un pic mai mari, dar sensul lor de mișcare în perioada următoare va fi totuși spre...Sud. 
 
Rată vs. Chirie

Statutul de chiriaș vă dă câteva avantaje certe: nu trebuie să achitați impozitul pe proprietate (tendința actuală este de creștere a acestuia), asigurarea imobilului, să faceți îmbunătățiri periodice și să investiți în utilități, vă puteți muta în ceva mai mic sau mărginaș dacă veniturile vi se subțiază sau doar în altă locație când există oportunități în carieră care impun acest lucru. Proprietarul în schimb are și el atuurile sale: “sentimentul proprietății”, posibilitiatea de a vinde în profit investiția sa într-un punct oarecare în viitor dacă prețurile intră într-o bulă speculativă, convingerea că “lasă ceva copiilor, că le-a asigurat viitorul” (după cum remarcați, mai multe avantaje în sfera psihologică). 
În momentul tranzacției în sine se adaugă costuri suplimentare deloc de neglijat-notarul și agentul imobiliar, plus comisioanele băncii. 
 
Cel mai important aspect al comparației chiriaș vs. proprietar îl reprezintă însă sumele ce trebuie achitate în acest scop: dacă rata este mai mică decât chiria și prețurile imobilelor nu se află după ani buni de creștere iar dobânzile bancare nu sunt la minime istorice, atunci vă puteți asuma rolul de debitor pentru a deveni proprietar cu ajutorul unui credit. Probabil ați nimerit într-o perioadă în care oferta la închiriere este depășită net de cerere iar proprietarii se află într-o cursă de recuperare rapidă a investiției. Atenție însă la condiția nr 3.

Locul amplasării imobilului, uzură morală, demografie și piață muncii 
 

Să o spunem pe șleau, în momentul în care veți achita imobilul luat prin credit, după vreo 30 de ani de la achiziție, prețul plătit pe el va fi de 2-3 ori mai mare decât în momentul cumpărării. Cât veți luă pe el dacă ați fi dispuși atunci să-l vindeți? Dacă locația este bună și imobilul nu este uzat fizic și moral, șansele de a recupera o parte cât mai mare din suma investită prin revânzare sunt mai mari. Raportul cerere-ofertă pe piață în momentul în care împrumutul va ajunge la scadență e mai greu de estimat dar dacă de ani buni tendințele demografice sunt proaste-populația continuă să se reducă, nașteri mai puține decât decese, emigrație a tinerilor-știți deja la ce să va așteptați, nu? Nu în ultimul rând, stabilitatea jobului și perspectiva de a înregistra creșteri viitoare de venituri ar trebui să conteze. Dacă anticipați că va trebui să va mutați serviciul în căutarea de oportunități pe piață muncii sau vă considerați beneficiarii temporari ai unor anomalii (agenți de vânzări într-un domeniu care a crescut exploziv dar dă semne că și-a atins potențialul maxim, de pildă) poate ar trebui să vă mulțumiți să rămâneți în chirie.
 
Rezumând, situația ideală pentru a deveni proprietar este următoarea: economia se află în recesiune sau în refacere ușoară, prețul imobilelor s-a corectat semnificativ, creditul nu este ieftin dar are perspective de ieftinire, raportul rată/venituri este sub 50% iar rata bancară este comparabilă sau mai mică decât chiria, jobul vă permite să rămâneți o perioadă lungă în orașul în care se află proprietatea iar planul de carieră include avansarea în ierarhie și majorarea veniturilor, zonă în care este amplasată proprietatea este bună iar imobilul nu este deja vechi, tendințele demografice în localitatea respectivă favorizează raportul cerere-ofertă din perspectiva proprietarului. Dacă, însă, există mai multe elemente lipsă din acest tablou ideal, mai bine vă resemnați cu statutul de chiriaș. 

Pentru mai multe informaţii, accesează rubrica Întreabă expertul.


Site realizat cu mândrie de graficaro.net - servicii de creare site