Home Investitii Investitii pe pieţele de capital Chirii, dividende și factorii de diluare (taxe, inflație)

Chirii, dividende și factorii de diluare (taxe, inflație)

Știm că o acțiune cumpărată la bursă își poate acoperi valoarea într-un anumit interval din dividende, așa cum un apartament își poate acoperi prețul din chirie. Există însă cheltuieli “colaterale” care întârzie respectivul proces și o variabilă importantă de luat în calcul suplimentar: inflația. Iată o enumerare a factorilor de diluare a veniturilor:
 

Imobile. Țineți cont de taxele pe proprietate, îmbunătățiri și reparații periodice, impozitul pe chirie iar în final de taxele de succesiune la transferul proprietății

Nu este suficient să împărțiți prețul total de achiziție (sumă plătită proprietarului +taxe notariale+comisioane pentru agenții imobiliari) la valoarea chiriei din piață pentru a determina în câți ani se acoperă investiția. Din chiria anuală se scad cheltuielile cu impozitul pe proprietate-de pildă la clădiri, 0,1% din valoarea impozabilă pentru persoane fizice și între 0,25-1,5% din valoarea de intrare în patrimoniu pentru persoanele juridice (în București- 1,5%), impozitul de 16% pe chiria netă (aici există cheltuieli forfetare deductibile de 25% din valoarea chiriei iar “practica” demostrează că nivelul negociat între părți se diminuează mult în declarațiile de venit depuse la administrațiile fiscale), îmbunătățirile sau reparațiile periodice care sunt necesare în interiorul imobilului sau în exterior (participarea la fondul de rulment revine proprietarului) și care sunt, de regulă, mai mari decât cheltuielile deductibile din chirie. În plus, la decesul proprietarului apar și taxele de succesiune. Din fericire, nivelul acestora este încă decent în România (vezi aici un simulator) spre deosebire de țări precum Marea Britanie unde pot ajunge la 40% (există, e drept, un minim neimpozabil de 325.000 lire sterline, taxa de succesiune aplicându-se pe diferența dintre valoarea proprietății și sumă neimpozabilă). Cu toate acestea, chiar dacă diferența dintre chiria încasată de proprietar și toate aceste cheltuieli suplimentare enumerate este pozitivă, cumpărarea unei proprietăți poate fi totuși nerentabilă. Ne referim aici la factorul “inflație”. Dacă dobânda bancară e mult mai consistentă decât câștigul net din chirie, poate ar trebui să mai așteptați cu achiziția. Sunt șanse considerabile să vă aflați pe vârful unei bule speculative care stă să se spargă. Prețurile se vor corecta abrupt astfel că în câțiva ani investițiile imobiliare pot redeveni tentante din perspectiva veniturilor din chirie. Ideal este să cumpărați o proprietate când prețurile sunt pe trend crescător iar randamentele din chiria netă comparabile cu dobândă bancară.
 
Acțiuni. Randament la dividend real și cel “simulat”

Nu veți găsi des acțiuni care să ofere dividende mai mari decât dobânda bancară și asta dintr-un motiv simplu: se consideră că valoarea unei afaceri de succes se ajustează oricum în funcție de inflație (prin creșterea prețului acțiunilor) astfel încât investitorii nu trebuie recompensați prin dividend mult mai bine decât la bancă (unde nu primesc de regulă decât protecție împotriva inflației prin dobândă). Există situații conjuncturale care tind să ofere informații false începătorilor din perspectivă comparatiei dobândă bancară-dividend. Cea mai frecvență se întâlnește în cazul unor oferte publice inițiale (IPO) când o vânzare de active anterioară și greu repetabilă permite acordarea unor dividende grase în scop de marketing. În prezent avem cazul companiilor de stat care sunt obligate să ofere cea mai mare parte din profit ca dividende (90% în 2011, 85% în 2012) pentru a contribui la finanțarea deficitului bugetului de stat. Există însă și situații când prețul acțiunilor scade atât de mult, pe fond de panică (vezi primăvară lui 2009) încât multe companii rivalizează prin dividende cu dobânzile bancare. 

Pentru mai multe informaţii, accesează rubrica Întreabă expertul.


Site realizat cu mândrie de graficaro.net - servicii de creare site